当事務所は訪問します。

当事務所では、お客様の方で差支えのない限り、基本的には訪問の上で、面談させて頂いております。

「いきなり訪問されても…」という方も当然いらっしゃいますので、この様な場合は、来所なり、ご指定の場所にて面談対応させて頂いております。

 

「ちょっと敬遠されるかも知れない」というリスクを抱えながらも、ご面談を訪問とさせて頂くには、大きな理由があります。

それは、お客様の現状を把握させて頂くという事です。

 

お客様の現在までの暮らしがあった上での、諸々のご希望。という事になるのが普通だと思います。ですから、単に言葉のやりとりでご意向を伺うのみではなく、実際に現状を拝見させて頂く事で、早く・正確にお客様のご意向を認識する事が出来るのです。

この様な事から、可能な限り、訪問するスタンスを取らさせて頂いております。

 

特に不動産の購入場面等では、「広いリビング」「駅から近い物件」「築浅」等、お客様の現状を基準にお話される事が多いです。

例えば

・広いリビングって何畳以上ですか?

・「駅徒歩7分」は駅から近いと感じますか?

・10分歩くとして、商店街を歩く場合と住宅街を歩く場合とでは、体感する時間が違いませんか?

・築10年の建物は、傷み具合はみな均一でしょうか?

お客様の現状を把握させて頂く事で、お客様のご希望・ご感想を想定する事が出来るのです。

 

最大限、お客様のご意向に沿う形でのご提案をするには、現状を拝見させて頂き、その上で希望を伺うのが一番良い手段であると考えておりますので、当事務所では、時間や費用がかかっても、お客様への訪問面談を行っております。

不動産を売買(賃貸)する時に、第三者のサポートは必要?

これは、当事務所の存在意義とでもいうべき事なのですが、現在の不動産業者のビジネスモデルからして、構造的には、第三者のサポートがあった方が良いという事が言えます。

 

それは、皆さんが売買(賃貸)時に不動産業者さんに支払う仲介手数料が成功報酬であるのが一般的である為です。

 

例えば不動産を購入しようとした場合、複数の会社とお付き合いをしながら、最終的にA社から紹介された物件で契約した場合には、A社に仲介手数料が支払われる事にはなりますが、他に付き合っていたB社やC社には一円も利益は発生しません。それどころかB社C社は動いた分だけ赤字です。

 

不動産業者は、ビジネスとして他社で決められてしまう前に、自社で決めてしまいたいと考えるのは普通でしょうし、良いか悪いかは別として、そもそも利益を上げられるかどうかを重視して、可能な限り早く契約を成立させてしまおうと考えるのは、ビジネス上は理に適っていると言えます。

 

いずれにしても、サービスを提供する側に一定の意向があると、お客様の利益とぶつかる可能性は十分に有り得ます。

 

 

この点、例えば当事務所であれば、お手伝いをさせて頂ければ、そこで採算が取れる様な形を取っている事から、構造的に第三者的な立場を堅持する事が出来ます。

 

第三者的なサポートを得る事によって、「相手の思惑とは無関係に」「お客様の利益・タイミングを冷静に判断した上で」不動産売買を検討する事が出来る様になります。

 

更に当事務所では、お客様の最終的なご負担が、普通に不動産業者の仲介で売買した場合と同じ金額となる様に、アライアンスにご協力も頂いております。

 

 

最後は宣伝の様になってしまいましたが、信頼出来る不動産業者さんや紹介による安心を得られない様なケースであれば、不動産の売買時には、第三者のサポートが有った方が、構造上、安心だと思います。

不動産の買い時はいつ?

最近は消費税の導入が取り沙汰されたりしていますが、住宅ローン控除の延長など、景気を復活させるため、住宅購入についての優遇税制も色々と取られています。

 

これに伴い、「今が不動産の買い時だ」等という事も耳にする機会が増えてきたと思います。

これはもちろんその通りで、使える制度や金利等の市況を最大限に活用していくのは良い事だと思います。

 

ただ、住宅ローン控除は既にあった制度が「延長」される訳ですし、住宅エコポイント、フラット35、登録免許税等の優遇等は、既に皆さんもご存じの通り、以前からあった制度です。住宅ローンの金利も以前より低い水準が続いています。

制度や市況を前提とするならば、以前より買い時な状況は継続しているのです。

 

実は買い時を判断する時には、その前にもっと大切な事があります。

市況や税制等の外的要因よりも、ご自身の購入ニーズや生活状況等のニーズがどれだけあるのかという点です。

 

ライフプランという程、大袈裟に捉える必要もありませんが、ご自身の生活イメージをしっかりと浮き彫りにする事が重要です。

具体的には、@必要な住環境はどんなものか?Aどんな住環境を望んでいるのか?B何で引っ越すのか?といった事をしっかりと認識して置く事です。

 

この点がぶれてしまうと営業トークに流されてしまう可能性が強まります。

市況や税制等の外的要因は、まさに政治の営業トークです。

必要な方は最大限生かすのが宜しいとは思いますが、必要も無いものをいくらお得に購入しても、そもそも必要は無い訳ですから、結局は損をしてしまう事になるでしょう。

 

外的要因は外的要因として有効に活用しつつ、ご自身の購入タイミングをしっかり見極めていけると良いと思います。

不動産の不変の価値に着目しましょう。

不動産の資産価値はどの様に判断すれば良いですか?

という質問を受ける事がよくあります。

 

その時に、私は「価値の変わりにくいものが不動産の価格に反映されているものが良いと思います。」とお答えしています。

 

一概には言えませんが、例えば立地は、価値の変わらないものの最たる例です。

駅徒歩5分は、何年経っても駅徒歩5分です。

 

 

これに対し、建物や建物に備え付けられているモノ等は、老朽化していくので、基本的にその価値は逓減していくものと考えられます。

 

また、街の人気度というのは、時代の流れで変わっていくものなので、人気のエリアだから価格が高い様な場合は、長い目でみると、資産価値を維持出来るかは、想定し辛いと思います。

 

 

購入するなり、既に保有している不動産の価値を考える時は、不変の価値としては、どんなものがあるか、意識すると良いでしょう。

プロの不動産鑑定士の先生が行う鑑定評価は複雑なものですが、50年・100年後も変わりにくい様な要因を素人的に判断しても、ある程度の不動産の資産価値を見極める事が出来ると思います。

 

 

ただ、その人にとっての不動産の価値は客観的な資産価値だけではありません。

不動産と関わる目的に応じたバランスを取りながら、自分や家族に合った不動産との関わりが出来るのが、ベストな選択だと思います。

中古不動産では、お買い得物件は基本的には存在しません。

「少しでも安くて良いものを。」

 

これは不動産に限ったお話では無く、何を買うにしても誰もが願う当たり前のことだと思います。

 

しかし残念ながら、こと中古の不動産に関しては、マンションにせよ戸建にせよ、基本的に「客観的なお買い得な物件」は無いと考えた方が良いでしょう。

 

なぜかと言いますと、中古物件が売りに出される「査定」においては、直近のものも含めた過去の成約事例を元に、物件価格が決められているからです。

「査定」方法についての詳細説明は長くなるので控えますが、簡単に言えば、@過去の成約事例を元に坪単価なりu単価を求め、A比較対象とした物件との違いを加味しながら対象物件の価格を査定して行くのです。B戸建や土地では、路線価等も判断要素として考慮していくのが一般的です。

 

したがって、客観的事実を元に市場性を優先した査定がなされるので、落とし所は一定となり、通常はお買い得な物件価格の設定はなされる事は無いと考えられるのです。

不動産に絡む仕事をしていると、安い物件にあたると逆に不安になります。マイナス要因は何か、その原因を探ろうとしてしまいます。

 

また、中古不動産の場合、多くは個人の方が売主ですので、原価をおさえる企業努力の様なものは考えられず、その為、価格を下げる理由を考えにくいという事になります。

 

 

ただ、もちろん例外はあります。

売主が売り急いでいる(一刻も早く現金化したい)等の特殊な事情がある場合には、指値交渉により安く購入する事が出来るかも知れません。

 

客観的なお買い得物件は存在しませんが、売主様側の「タイミング」によっては、多少の価格交渉をする事が可能な場面もあるのです。

 

同じ物件が二つとない不動産の購入場面で、@自分の条件に合った物件で、A且つ売主が売り急ぐ特殊な事情を抱えている物件を意図的に選別していくのは、かなり至難の業です。

 

「中古不動産では、お買い得物件は基本的には存在しない」という前提を知っておくと、安い物件があっても慎重に吟味する事になるので、問題のある物件を購入してしまう可能性を減らす事が出来るでしょう。

不動産購入時には、「損をしない」という意識が大切

不動産には売出価格があるものの、明確な「定価」というものが有りません。売出から時間が経過してしまった場合に価格変更がなされるケース等は、皆さんもご存じの通りです。

 

例えば、不動産の査定で出される金額は、2100万円〜2000万円という様に一定の幅を持った価格査定がなされる事になります。

これが実際に売りに出されるとすれば、最初は少し金額を上乗せして2200万円程度で売りに出されるでしょう。

 

この場合、買主様の気持ちとしては、「少しでも安く」と考えますが、売主様は「少しでも高く売りたい」と考えるのは当然の事でしょう。

 

ではこの場合、買主様は、幾らで買付を入れると良いのでしょうか?

 

私なら、2200万円の売出価格に対して、2100万円での買付をお勧めします。

相場の範囲で購入すれば、「損はしていない」からです。もちろんお客様がとても気に入っていれば、満額での買付をお勧めします。

 

理由としては、@不動産には全く同じものは存在せず、A条件の似たものも、それ程多くあるものでは有りません。Bまた、同じ物件の購入希望者が満額で買付を入れた場合、結果的に希望の物件を購入出来なくなってしまうからです。

多少、金額が相場より高くても、購入意欲が強い場合には後悔も無いと思います。

 

何千万円の買い物ですから、購入意思をあらわす買付を入れる時には、かなり気に入っているはずで、この場面でちょっと得をしようと欲をかくと、結果的に欲しいと思う条件の物件を逃す事に繋がってしまう訳です。

この繰り返しでいつまで経っても物件を購入出来ない方もいらっしゃるでしょう。

 

この事を踏まえると、不動産価格をストライクゾーンの様なゾーンで捉えて、その相場の範囲で購入出来れば良しとするのが宜しいと思います。大切なのは、自分の条件やお好みに合った物件にお住まいになる事ですから、その様な物件と出会えたなら、「損をしない」範囲で購入を決めるのが良いと考えています。

 

個人間の売買では、双方が得をしようとすると話がまとまりませんが、双方が損をしないという事であれば、理屈としては成り立ちます。

このポイントを踏まえた価格交渉であれば、成立する可能性は高いでしょう。

こちらが得をすれば相手は損をする訳なので、落とし所は「損をしない」という所なのです。

 

但し、売主が売り急いでいる(一刻も早く現金化したい)等の特殊な事情がある場合には、価格のゾーンの安い方で購入出来る可能性もあります。

これを見逃さない様にはしたいものです。(内見時のチェックポイントや、ある程度の情報の収集で推測を立てる程度までは可能です。)

 

損をしなければ良しとする、その上で交渉の余地があるかの可能性を探る事で、結果的に少し得をした買い物が出来るのかも知れません。

得をしようとして物件自体を逃してしまうのが、一番残念な結果になると思います。

目的に応じた業者選定のポイント

皆さんは、不動産業者を選ぶ時、どんな基準で選んでいますか?

 

会社の規模・情報量の多さ・担当者の人柄…

購入の場合は、取敢えず気になった物件を見に行って、その時の担当者でそのまま決めてしまうケースが殆どでしょうか。

 

 

不動産業者を選ぶ時は、「購入」とか「売却」「賃貸」等の目的に応じて選択するのが良いでしょう。

当事務所でも、お客様のご相談内容に応じて、お手伝い頂く業者さんを選別しています。

 

もちろん、担当者の力量が占める部分も大きいのですが、少しでもお客様の為に良い結果となる様な不動産取引をしようとする場合には、構造的な部分においても、その目的に有利な業者を選定していくことが望ましいのです。

 

詳細なチェックポイントもあるので一概には言えないのですが、

例えば売却をする場合には、規模の大きな不動産流通会社を選定するのが良いでしょう。

宣伝広告に関するスケールメリットがあるからです。(勿論、査定の正確性、売却プランの実行能力など、担当者の力量も大切です。)

 

購入の場合は、会社の規模は殆ど関係ありません。担当者のスキルと経験値が大切です。

・お客様のご希望と現実的な物件のチョイスがきちんと出来るバランス感覚。

・物件の資産価値をしっかりと把握出来るだけの能力。

・法令上の問題や物理的な問題、金銭的な問題をきちんと把握する能力。

・これらの事由に対する解決策の提案能力。

等など、お客様の立場での総合的なコンサルティング能力が要求される事になってきます。

能力の問題ですので、会社の看板はあまり関係有りません。

最低限のツールが揃っているという意味では、会社の看板には意味があるという事になると思います。

 

他にも賃貸の場合は地域密着要素が強い等、不動産の取引の内容によって、必要な実務的な動きや能力等は様々です。

 

 

仕事にでもしない限り、普通はそれ程多くの種類の不動産取引はしません。専門の不動産業者であっても、それぞれ得意とする分野があるものです。当事務所でも複数の不動産業者様と提携しながら、適任と考える業者様に案件を振り分けながら対応しています。

 

それぞれの場面で、適任の業者に依頼をする事が出来ると、不動産取引は安心で円滑なものとなります。

中古不動産のススメ@(客観的な理由)

不動産を購入する時に、新築と中古の不動産、どちらが良いのでしょうか?

 

どちらの結論になるかという点については、「不動産を購入する理由」とそれに対応する「金銭面の兼ね合い」という事になるのが一般的だと思います。

「新しいに越した事はないけれども、予算の都合で中古不動産の購入が現実的。」

そんな理由で中古物件を選択なさるケースがあるのも事実です。

 

でも、実は最初から中古不動産を狙って行くのも、賢い選択肢の一つとなります。

ここでは、中古不動産を選択するメリットについて言及したいと思います。

 

まず、中古不動産を選択する事でメリットが得られる点について、新築と中古で対比した表を作ってみました。

  新築不動産 中古不動産
@物件価格 当然、近隣の相場の中では高い。 新築よりも当然安い。
A資産価値の維持 中古と比べて、転売時には大きく価格が下がるケースが基本 築10年程度ならば、転売時の価格の下落も相対的に少ない。
B物件の現地確認 未完成の場合には、図面等でイメージする他ない。 既存のものなので、現物の確認が出来る。
C安心感 施工業者により安心を担保する。 仲介業者等により、安心を担保する。
Dアフターサービス アフターサービスまであり、品確法等で長期の補償がある。 基本的に瑕疵担保責任のみでアフターサービスは無い。

 

@の物件価格については、まず、同じエリアで比較した場合、購入時の金額が相対的に安いのは、皆さんも容易に想像がつくと思います。

 

A買った時の価格と売った時の価格の落差が相対的に低いのも、「資産価値の維持」という意味で中古物件のメリットと言えるでしょう。

 

また、Bの物件の現地確認に関しても、中古の場合は当然完成しているので、経験則的に実生活をイメージする事が出来ます。

中古の場合には、既にその場所に建物が建って数年が経過している事は事実なので、建物の傾きやひびの入り方で地盤の固さ、壁の汚れで水害の経緯、室内壁の汚れ方等で湿気の多さ等を見る事が出来ます。

新築は全てが新しいので、この様な、経年による状況の変化については、想像によるしか有りません。

誰かが住んでいたというネガティブな捉え方をせず、「自分の前に何年か人に住んで貰った実例を見れる」という視点に立てるならば、中古物件の方がむしろ賢い買い方かも知れません。全て新しいと、私などは、逆に先の状況が見えずに不安になります。

私がお客様のお手伝いをさせて頂く中で言われたくない事の一つが、「住んでみたら○○だった…」という言葉です。

中古物件であれば、経験則的に実際に住んでみた状況をイメージする事が出来ます。

 

 

また、表には載せませんでしたが、選択肢という意味でも中古の方が当然に数が多いです。

不動産の資産価値を見る時に、「立地」の占めるウェイトはかなりのものがあります。

空間は物理的に有限ですから、エリアや立地等を大事にする場合には、偶然に条件の一致する新築がない限り、既存の中古物件を購入していく事になります。

 

お住まいを住環境と割り切った場合には、中古物件でも、きちんとした物を選んでいけば、むしろ新築よりもメリットが大きいと当事務所では考えています。

 

CDについては、次の項目で取り上げます。

 

中古不動産のススメAはこちら

中古不動産のススメA(対応次第で解決出来る、新築に劣る点)

  新築不動産 中古不動産
@物件価格 当然、近隣の相場の中では高い。 新築よりも当然安い。
A資産価値の維持 中古と比べて、転売時には大きく価格が下がるケースが基本 築10年程度ならば、転売時の価格の下落も相対的に少ない。
B物件の現地確認 未完成の場合には、図面等でイメージする他ない。 既存のものなので、現地の確認が出来る。
C安心感 施工業者により安心を担保する。 仲介業者等により、安心を担保する。
Dアフターサービス アフターサービスまであり、品確法等で長期の補償がある。 基本的には瑕疵担保責任のみでアフターサービスは無い。

 

やっぱり新しいものが一番!!という考え方は当然の事だと思います。

他にも最新設備を備えている点や、日進月歩な建築技術が反映されている点は、新築物件の良い所でしょう。

ここは中古不動産がどう足掻いても太刀打ち出来ません。せいぜいリフォームレベルで最新設備を取り入れる事が出来る程度でしょう。

 

ただ、ここで取り上げたいのは、もの自体というよりも、取引自体についての着眼点です。

取引という視点で、新築の何よりも良い点は、安心感とアフターサービスの充実です。

 

上記の表のCとDの項目という事になりますが、Cについては、名前の通った大手の会社を選ぶ事で、ある程度の安心感を得る事が出来るでしょう。

一概に大手で名前が通っていれば安心とは言い切れませんが、少なくとも建物を建てて在庫とするだけの財務力を備えている訳ですから、ストックを全く持たなくても良い仲介業者よりも相対的に安心な企業が多いと言えるでしょう。

 

D法律上も、いわゆる品確法等の諸法令によって保険を掛ける等の対応が取られ、中古物件には無いサービスを受けられる事が多いです。

専門業者が売主という事になるのが新築ですので、法令上の縛り等に則った一定の安心+サービスの提供を受ける事が出来ます。

 

 

では、中古の場合には、新築の様な安心感は確保出来ないのでしょうか?

 

Dの法令上のお話は、中古物件ではクリアするのは難しいですが、

Cの安心感については、きちんと選球眼(スキル)を備えた業者なりパートナーを得る事が出来ればクリアする事が出来ます。

 

 

新築の場合には、売主企業の財務状況やブランドをきっちり確認して、アフターサービスを提供出来るだけの体力のある企業が手掛けているものが良いでしょう。新築のメリットであるアフターサービスをして貰えなくなってしまうと、一つ損をする要因を抱える事になってしまいますからね。

 

中古の場合には、財務のお話よりも、物件を見極める「選球眼」と、安心な取引をする為のスキルです。

当事務所であれば全く問題はありませんが(笑)、目的に応じた業者選定のポイントとして、別の項目にまとめて置きますので、そこをご覧頂ければと思います。

いずれにしても、スキルのしっかりしたパートナーと付き合えば、中古物件であっても安心な不動産購入が出来るのです。

 

「新築以外は話にならない…」という方以外は、中古物件を前提に一度考えてみる事をおススメします。

 

中古不動産のススメ@はこちら

不動産は歩くことが大切です。

不動産の資産価値をみる場合、対象物件のみならず、周辺環境を良く把握して置く事が重要です。実際にも、今まで住んでいたエリアで、賃貸から購入へと進まれるお客様は、かなりの割合でいらっしゃいます。

 

歩く速さで周辺環境を見る事で、地図やネット情報からでは知り得ない発見をする事が出来るようになります。「歩くとどれだけ大変か」「売却時のアピールポイント」「有効活用では、賃貸ニーズの想定」

不動産を見る時には、対象物件のみならず、この様な周辺環境を実際に見る事も資産価値を把握する上ではとても重要なのです。(もちろん、車社会となっている様なエリアでは、車を使って動きますが…)

 

 

不動産は専門知識も当然必要ですが、そこに住みたいと思うかどうか、実際に不動産と関わって生活していくのは一般の方々です。

 

お客様の不動産の内見に同行する様な場合には、ご負担にならない限りは、なるべく徒歩で動く様にしています。

様々な立場や目線を想定しながら街を歩くのは、意外と楽しいものです。

 

時間の許す限りにはなってしまいますが、お客様との待ち合わせ時間の30分前には現地に到着する様にして、近隣街区を歩き回る様にしています。お客様に有益な情報を提供する事が出来るのは勿論、遅刻もしないで済みますし、一石二鳥です。

 

 

また、歩くのを基本とするのは投資物件を購入しようとする場合も同じです。

借りる人が入らないと、家賃も入りません。「住む」目線は絶対に外す事は出来ません。

実際に不動産を見る場合のチェックポイント

実際に不動産を見る時に、気を付けるべきポイントは幾つもありますが、当事務所のお客様には必ず指摘させて頂く、絶対に外してはならないポイントがあります。

 

それは、「必ず、今、現地で見ているのと逆の状況を想像して下さい。」という事です。

 

もう少し詳しく言うと、昼間見ているなら夜の状況を、休日に見ているなら平日の状況を、といった具合です。

 

例えば、町工場の比較的多い地域にある不動産を居住用として購入しようとする場合、休日に見に行ったとします。この時、町工場の騒音状況を意識する事が出来るでしょうか?

通常、お休みの日に現地を見に行く方が多いので、平日の状況を想像(又は確認)して置かないと、稼働していない町工場の騒音状況を前提に近隣の騒音を判断する事にもなり、「こんなはずじゃなかった…」となりかねません。

 

交通量なども、昼と夜、平日と休日で全く変わってしまう街も珍しくありません。

小さいお子様のいるご家族等は、この点については、必ず想定するなり、実際の確認をして欲しいと思います。

 

目的に応じて、現地でのチェックポイントは幾つもあります。

ただ、どんな目的にせよ、「必ず、今、現地で見ているのと逆の状況を想像する事」は、とても重要な事です。